Что такое Facility Management
Facility Management — это управление инфраструктурой и ресурсами здания или объекта. Процесс включает в себя планирование, проектирование, строительство, эксплуатацию и обслуживание сооружений.
Грамотно выстроенный Facility management позволяет оптимизировать использование ресурсов, снизить затраты на содержание объекта и повысить уровень комфорта для посетителей и арендаторов.
В зависимости от типа объекта, выделяют управление коммерческой и жилой недвижимостью. Компании, работающие в этой сфере, могут отвечать за управление объектом в целом (управляющие компании) или за обслуживание отдельных элементов инфраструктуры (операторы).
Зачем управлять обслуживанием недвижимостью
Износ, поломки, непрезентабельный вид помещений — всё это отталкивает клиентов от пользования объектами. Проблемы в здании могут возникнуть в самый неподходящий момент и без организованного управления недвижимостью приведут к снижению арендной платы, оттоку арендаторов и посетителей. Существуют риски, из-за которых здание может получить статус непригодного и бизнесу буквально придет конец, это пожары, аварийные обрушения, затопления и различные чрезвычайные ситуации.
Нередки случаи когда собственники коммерческой недвижимости сталкиваются с юридической ответственностью. Например, если в помещениях торгового центра случайно пропустили уборку, то владельцу грозит штраф за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (6.4 КоАП РФ), или если произошел прорыв труб из-за того, что вовремя не провели их замену, то суд может выдать решение о взысканиях убытков за ущерб третьим лицам.
Чтобы избежать таких проблем и существует Facility Management, он позволяет управлять всеми рисками, проводя регулярное обслуживание, наблюдение за состоянием здания или помещения и прогнозирование разрушений.
Из чего состоят услуги управления недвижимостью?
Услуги управления недвижимостью могут включать в себя различные аспекты, такие как техническое обслуживание, коммунальные услуги, ремонт, аренда, обеспечение безопасности и комфорта для пользователей. Разберем несколько основных направлений.
Управление инфраструктурой
К услугам в этом направлении относится всё, что связано с эксплуатацией инженерно-технического оборудования здания: системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования. Важно поддерживать всю инфраструктуру в надлежащем состоянии для предотвращения аварийных ситуаций.
Пожарная и физическая безопасность
Ежегодно в России фиксируются случаи пожаров в торговых центрах, офисах, складах и на других объектах коммерческой недвижимости. Один из последних громких примеров — склад Wildberries в Шушарах. Несоответствие пожарным нормам несет в себе не только риск самого пожара и гибели людей, но и может привести к закрытию бизнеса, уголовной и административной ответственности.
К этому пункту относится не только соблюдение всех пожарных требований от регуляторов, без которых компания может быть закрыта, но и охрана территории объекта, контроль доступа к нему.
Бюджетное планирование
Все процессы по учету расходов на содержание недвижимости, от капитального ремонта до замены лампочек, нуждаются в контроле. Планирование бюджета позволяет понять, какие ресурсы нужны и как распределить их оптимальным образом. В процессе составления финансовых планов учитывается всё от стоимости ресурсов и услуг, сроков выполнения работ до требований законодательства.
Клининг
Услуги, связанные с поддержанием чистоты как внутри здания, так и на прилегающих территориях. Вывоз мусора, профессиональная уборка помещений, мытье фасадов и окон, химчистка мебели, санитарно-гигиенические мероприятия.
Стандарты управления недвижимостью в мире
В мире существуют различные стандарты управления недвижимостью, которые регулируют деятельность управляющих компаний и операторов. В разных странах они носят свои наименования и коды:
- ISO 9001:2015 — международный стандарт, который устанавливает требования к системе менеджмента качества в организации.
- BS 8611:2016 — один из пяти британских стандартов, определяющий требования к качеству услуг управления недвижимостью.
- VPP 5:2009 — стандарт, разработанный также в Великобритании, который определяет требования к профессиональным знаниям и навыкам специалистов в области управления недвижимостью.
- CQM/FM 01-2014 — стандарт управления недвижимостью, разработанный в Китае.
- EN 15221-1:2012 — европейский стандарт.
- USGBC LEED — система сертификации зданий в США, которая оценивает эффективность использования ресурсов и воздействие на окружающую среду.
Часто в одной стране принимают по несколько видов стандартов, например, в Великобритании их пять. Одни учитывают воздействие на экологию, другие квалификацию специалистов, третьи качество услуг.
В России на данный момент не существует единых стандартов управления недвижимостью. Однако, есть ряд нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих компаний и организаций. Например, это Федеральный закон «О защите прав потребителей», Градостроительный кодекс РФ, СНиПы и ГОСТы. Кроме того, существуют профессиональные стандарты, которые устанавливают требования к квалификации специалистов в области управления недвижимостью.
Состояние рынка Facility Management в России
Если в странах Европы рынок FM начал формироваться более 150 лет назад, то в России он относительно молодой — порядка 35 лет. Он начал развиваться в стране в 90-е годы прошлого века.
В настоящее время в эксплуатацию ежегодно вводятся миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости: офисы, многофункциональные центры, торговые центры и склады. Все эти объекты необходимо обслуживать, ремонтировать, убирать и охранять. Первоначально, собственники этих зданий пытались справиться с этим своими силами. Однако растущие требования арендаторов к уровню безопасности и комфорта, а также экономическая нестабильность в стране, вынуждают владельцев недвижимости повышать качество услуг FM, одновременно сокращая расходы на эксплуатацию.
Управление недвижимостью — сложная задача, с которой могут справиться только профессиональные управляющие компании. Если в начале 2000-х годов такими возможностями обладали только несколько международных представительств и филиалов зарубежных компаний, то сегодня российские УК имеют достаточно собственного опыта.
Сейчас спрос на рынке услуг Facility Management в России растет. Популярными становятся такие услуги, как аудит и консалтинг. FM-аудит представляет собой полное обследование объекта и обычно проводится при приеме здания в эксплуатацию, а также в случае смены владельца или управляющей компании. Консалтинговые услуги востребованы на этапах проектирования и строительства, поскольку позволяют минимизировать будущие затраты на обслуживание объекта.
Технологии для управления недвижимостью
Для управления недвижимостью используются различные технологии и автоматизированные системы. Некоторые из них включают:
- Системы управления зданием (Building Management Systems, BMS) — автоматизированные системы, которые контролируют и управляют инженерными системами здания.
- Системы учета и контроля доступа (Access Control Systems, ACS) — системы, обеспечивающие контроль и учет доступа на территорию объекта.
- Информационные системы управления арендой (Rental Information Management Systems, RIMS) — программное обеспечение для автоматизации процессов управления арендой.
- Системы автоматизации технического обслуживания зданий. Например, системы класса help desk помогают без привлечения дополнительных специалистов упорядочить обращения арендаторов, вести бюджеты, планировать ремонтные работы, составлять аналитику по объекту.
- Геоинформационные системы (Geographic Information Systems, GIS) — используются для управления земельными ресурсами и планирования развития территории.
- Интеллектуальные системы освещения (Intelligent Lighting Systems, ILS) — системы управления освещением, позволяющие экономить электроэнергию и создавать комфортную световую среду.
- CAFM (Computer Aided Facilities Management) — компьютерные средства автоматизации управления инфраструктурой недвижимости.
- EAM-cистема (Enterprise Asset Management System) — cистема управления основными фондами.
Кто такой и чем занимается Facility Manager?
Facility manager — это специалист, занимающийся управлением и обслуживанием объектов недвижимости. Он отвечает за планирование, проектирование, эксплуатацию и ремонт зданий, сооружений и другой инфраструктуры.
В его обязанности также входит управление арендой, обеспечение комфорта и безопасности для пользователей объекта, решение вопросов с коммунальными службами и инфраструктурой. Facility manager использует различные технологии и автоматизированные системы для управления недвижимостью, такие как системы управления зданием, учета и контроля доступа, информационные системы управления арендой и другие.
Почему facility management востребован по всему миру?
Причин популярности FM в мире много. Глобально это рост городов, увеличение количества зданий и сооружений, которые требуют профессионального обслуживания, снижение экологического воздействия, развитие информационных технологий и автоматизированных систем. В свою очередь для бизнеса и потребителей важны профессионализм, экономия бюджета и комфорт.
Квалифицированность
Квалифицированные специалисты в профильных компаниях знают, как решать задачи по обслуживанию зданий и инфраструктуры, имеют большой опыт работы, сертифицированы и у них есть необходимые допуски и аккредитации для проведения работ.
Техническое оборудование
Если компания решает обратиться к профессионалам для управления своей недвижимостью, ей не нужно покупать специальное дорогостоящее оборудование. Это могут быть машины для уборки снега на территории, альпинистское снаряжение или даже средства для химчистки.
Скорость устранения проблем
Управляющие компании часто используют автоматизацию процессов реагирования на заявки. Таким образом сотрудники быстро передают информацию о проблемах нужному специалисту или инженеру и решают её. Также собственник может договориться о SLA — сроках реакции на те или иные обращения.
Экономия
Facility Management включает в себя бюджетное планирование. В результате анализа расходов и потребностей объекта разрабатывается стратегия для оптимизации расходов. В дальнейшем это позволяет сократить траты на обслуживание здания.
Структура затрат в Facility management
Основные затраты в управлении недвижимостью, очевидно, приходятся на обслуживание помещений и поддержание комфорта при их использовании:
- Аренда помещений: оплата аренды офисов, складов, производственных помещений и других объектов недвижимости.
- Персонал: оплата труда, социальные выплаты, обучение и развитие сотрудников.
- Материалы и оборудование: приобретение и обслуживание техники, мебели, инвентаря и других материальных активов.
- Коммунальные услуги: электроэнергия, вода, отопление, газ, вывоз мусора. .
- Ремонт и обслуживание: клининг, охрана, проведение ремонтных работ, замена оборудования, техническое обслуживание и т.д.
- Страхование: страхование имущества, ответственности, здоровья и жизни сотрудников и др.
- Связь и коммуникации: оплата интернета, телефонной связи, мессенджеров и других каналов коммуникации.
- Логистика: транспортировка товаров, материалов, оборудования и персонала.
- Юридические услуги: консультации, сопровождение сделок, разработка договоров и других юридических документов.
- Реклама и маркетинг: разработка и размещение рекламных материалов, чтобы привлекать посетителей и арендаторов.
Заключение
Facility management отвечает за профессиональное управление коммерческой недвижимостью. FM берет на себя процессы, связанные с бюджетами, содержанием инфраструктуры здания, обеспечением безопасности, помогает управлять рисками, избежать аварийных ситуаций и юридических проблем. Внедрение современных технологий и решений являются ключевыми факторами успеха в этой сфере: автоматизация управления недвижимостью позволяет улучшить показатели работы, сократить издержки и улучшить качество предоставляемых услуг.